據(jù)媒體報道，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已于近日出臺。辦法堅持“房住不炒”的基本定位，堅守“保交樓”底線，進一步規(guī)范了預售資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等的管理與使用。預期辦法將對政府監(jiān)管、房企運營、項目銷售以及市場投融資等方面產(chǎn)生重要影響。

政府監(jiān)管：統(tǒng)一監(jiān)管標準，規(guī)范監(jiān)管要求

在政府監(jiān)管方面，辦法主要在監(jiān)管標準和監(jiān)管要求上進行了統(tǒng)一和規(guī)范。辦法的主要內(nèi)容包括三點：一是明確預售資金監(jiān)管和支取的范疇：購房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監(jiān)管賬戶。預售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管額度內(nèi)資金必須?？顚Ｓ茫褂糜猛景ńㄖ牧?、設備款、施工款等相關支出；二是確定預售資金監(jiān)管額度核算標準：預售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)工程造價合同等進行核定，能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節(jié)點由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設部門確定；三是要求加強各方信息共享：商業(yè)銀行按預售資金三方監(jiān)管協(xié)議加強賬戶監(jiān)測，定期和地方住建部門進行對賬等。

從上述內(nèi)容來看，辦法在資金監(jiān)管范圍、支取用途、額度核算標準、加強部門協(xié)作等方面統(tǒng)一監(jiān)管標準，將督促監(jiān)管缺位或者監(jiān)管“過松”地區(qū)壓實地方政府職責，緩解監(jiān)管“過度”地區(qū)（通常是重點省市）監(jiān)管基數(shù)和比例過高、提取節(jié)奏不合理矛盾。在堅守“保交樓”監(jiān)管底線的前提下，自上而下緩解重點地方市場的流動性危機，避免行業(yè)信用風險的蔓延。同時，加強政府機構(gòu)和監(jiān)管銀行之間的信息共享，可以提升政府監(jiān)管的實效性，推動政府部門和監(jiān)管銀行形成有效合力，避免監(jiān)管不善、職能缺失等問題。

房企運營：緩解流動性壓力，推動項目建設

當前融資政策收緊、銷售市場低迷、持續(xù)償債高峰背景下，房企運營成高壓態(tài)勢，越來越多的品牌房企陷入流動性危機。融資方面，信用債發(fā)行、信托等主要融資渠道相關政策持續(xù)收緊，融資規(guī)模出現(xiàn)不同程度下滑。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1月房企信用債、海外債、信托融資、ABS融資規(guī)模環(huán)同比均出現(xiàn)不同程度下滑；銀行信貸方面雖有回暖跡象，但處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，重點支持優(yōu)質(zhì)房企的融資需求，特別是在項目并購方面。銷售回款方面，自2021年下半年以來，商品房銷售市場進入低迷期，單月銷售情況持續(xù)處于2019年以來的低點。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計，2021年百強房企全年銷售業(yè)績同比降低3.5%，規(guī)模房企銷售業(yè)績罕見出現(xiàn)負增長。而今年開年以來的住房銷售情況也并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，中指研究院報告顯示，一月17個主要城市樓市整體成交環(huán)同比均下行。到期債務方面，房企也持續(xù)面臨壓力。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年房企全年到期債券總額接近萬億，而一月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模不足500億元，全年通過債券再融資來償還到期債券的資金缺口依然達到數(shù)千億元。除了到期債券方面，信托等非標因前些年發(fā)行量達到歷史峰值，現(xiàn)在也面臨著集體到期的壓力。

辦法實施后，房企面臨的流動性壓力將得到一定改善。我國預收款在房企報表中體現(xiàn)為負債，交房后轉(zhuǎn)結(jié)為營收，因此預售制度本身具有融資屬性。同時，預收款和個人按揭貸款是房企開發(fā)投資資金的重要來源。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2021年房企開發(fā)投資資金來源中，定金及預收款占比36.76%，個人按揭貸款占比16.10%，兩者合計占比高達52.87%，且有進一步攀升的趨勢?？梢?，預售資金的支取使用對房企開發(fā)投資顯得尤為重要。當前重點省市的預售資金監(jiān)管普遍較嚴苛，個別地區(qū)的預售制度甚至實質(zhì)上接近于“準現(xiàn)房制度”，辦法無疑會對這種“過度”監(jiān)管予以糾偏，在堅持“保交樓”底線的前提下，釋放部分額外資金，緩解房企現(xiàn)金流壓力。另一方面，此前“過度”監(jiān)管打擊了開發(fā)商熱情，而相對合理的預售制度安排，則會引導開發(fā)商更合理的規(guī)劃項目建設銷售進度，有助于行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

項目銷售：筑牢“保交樓”底線，推動市場逐步修復

當前住房銷售市場處于近三年來低點。2021年7月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售市場開始明顯出現(xiàn)“疲軟”態(tài)勢，特別是住宅銷售市場，下行趨勢明顯。值得注意的是，一月以來中央及地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，強調(diào)支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進住房消費健康發(fā)展，并將5年期LPR下調(diào)了5個基點；地方層面，多市通過調(diào)整住房公積金政策、出臺購房補貼政策、放寬放開落戶限制等措施，給房地產(chǎn)市場注入活力。但1月份樓市成交數(shù)據(jù)并未得到改善，購房者觀望情緒依然濃厚。

辦法出臺將對房地產(chǎn)市場銷售的恢復起到一定推動作用。導致住房銷售市場低迷的因素有很多，其中很重要的一條是當前房地產(chǎn)市場的動蕩導致購房者對于項目能否按期交付產(chǎn)生憂慮。此次全國性預售監(jiān)管辦法在制度層面為項目竣工交付提供了堅實保障，最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益。如前所述，辦法將統(tǒng)一監(jiān)管標準，填補部分地區(qū)預售資金監(jiān)管缺位或“過松”的問題，指導地方政府建立預售資金的全流程、全周期管控，切實發(fā)揮地方政府職能，確保市場健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，在“保交樓”保障下，市場信心或?qū)⒅鸩交謴?，居民合理的購房需求或?qū)⒅鸩降玫结尫牛》夸N售市場有望企穩(wěn)修復。

市場投融資：疏導系統(tǒng)性風險，增強投資者信心

在行業(yè)調(diào)控政策全面收緊下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式帶來的“后遺癥”開始顯現(xiàn)。自2020年“三道紅線”政策發(fā)布以來，行業(yè)爆發(fā)了新一輪房企信用危機，市場預期普遍悲觀，市場信心跌落至歷史低點。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)違約債券67只，同比增加131.03%；違約債券余額達到735億元，同比增幅更是高達187.11%。另外，房地產(chǎn)信托等非標違約事件也司空見慣。據(jù)媒體報道，2021年前11個月，房地產(chǎn)信托涉及違約金額高達707.43億元，在信托違約總金額的占比達56.56%，成為行業(yè)違約“重災區(qū)”。

辦法的出臺將釋放部分超額資金，緩解房企流動性壓力，從而降低信用債市場的主體信用風險。對于銀行信貸、信托等非標融資項目，堅持“保交樓”底線無疑也是給投資者吃下一顆定心丸，因為項目正常開發(fā)銷售才是回款最重要的保障。不過這些都是在較為理想的前提下得出的結(jié)論，政策實際效果仍受一些因素影響：一是在執(zhí)行層面各地方依然會“因城施策”，甚至“一盤一策”，地方監(jiān)管釋放資金額度的意愿取決于當?shù)厥袌鲂星椤㈤_發(fā)商實力信譽等多方面因素；二是政府釋放的資金首先用于支付工程款，剩余資金也會被金融機構(gòu)、供應商等合作方緊緊盯住，有多少資金能用于化解風險，仍需謹慎觀察。

作者：韓 鳴 飛

來源：中 誠 研 究