引言

地產(chǎn)金融是地產(chǎn)行業(yè)演進(jìn)的必然方向，金融指揮開發(fā)是成熟市場的明顯規(guī)律。開發(fā)商如何構(gòu)建地產(chǎn)基金的組織模式？怎樣實現(xiàn)體系內(nèi)的產(chǎn)融協(xié)同？

近3年來，越來越多的地產(chǎn)公司開始布局金融業(yè)務(wù)，采用的方式有新設(shè)、并購或者成立金控集團(tuán)等，而較為普遍的方式是成立地產(chǎn)基金。

開發(fā)商設(shè)立地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)板塊，從長遠(yuǎn)來看其戰(zhàn)略主題分為以下兩種：

第一，立足協(xié)同，做大開發(fā)規(guī)模，實現(xiàn)自持物業(yè)輕資產(chǎn)化。

一方面，地產(chǎn)基金能夠為地產(chǎn)項目開發(fā)提供資金來源，盤活存量資產(chǎn)，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，并且通過為投資者（特別是機(jī)構(gòu)投資者）進(jìn)行資產(chǎn)配置進(jìn)而為開發(fā)商提供項目開發(fā)資源。

具體可以將地產(chǎn)基金劃分為三類：開發(fā)型基金、運(yùn)營型基金和增值型基金。

另一方面，地產(chǎn)項目開發(fā)同時也能為地產(chǎn)基金提供私募渠道與圈層資源（開發(fā)商高端會員可轉(zhuǎn)換為基金的高凈值客戶），提供規(guī)模化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提供底層資產(chǎn)品質(zhì)和品牌背書。

第二，立足市場化發(fā)展，兼顧協(xié)同，通過核心能力打造與品牌建設(shè)，主要開展開發(fā)商體系外的業(yè)務(wù)活動。這是長期的發(fā)展方向，在初期地產(chǎn)基金主要還是圍繞體系內(nèi)的項目來運(yùn)作。

綜合來看，內(nèi)部協(xié)同立足于開發(fā)商體系內(nèi)項目，著重于產(chǎn)業(yè)基金和地產(chǎn)開發(fā)相互推進(jìn)；而市場化發(fā)展則更多地考慮地產(chǎn)基金自身利益。具體選用哪種戰(zhàn)略主題，需要地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)業(yè)務(wù)需求來確定。

一、地產(chǎn)基金的募、投、管、退，重在“投”與“管”

基于不同業(yè)務(wù)及基金產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)基金有不同的收益組合。主要盈利點(diǎn)包括基金管理費(fèi)、業(yè)績提成（CARRY，限股權(quán)類基金）和股權(quán)投資回報（作為LP的投資收益）。

地產(chǎn)基金本質(zhì)上屬于資產(chǎn)管理行業(yè)，因此其完整的價值鏈涵蓋募、投、管、退四個環(huán)節(jié)。

從地產(chǎn)基金價值鏈看，基金管理人需具備募集能力、投資能力、風(fēng)控能力和資管能力。這些能力在不同類型的地產(chǎn)基金中各有側(cè)重，但投資與資管一定都是最核心的能力要求。

二、地產(chǎn)基金組織模式：依附型或獨(dú)立型、平臺化或?qū)I(yè)化

1.依附型或獨(dú)立型

不考慮開發(fā)商與其他外部單位合資的情況下，可分別從戰(zhàn)略定位、內(nèi)部能力兩個維度進(jìn)行判斷。

戰(zhàn)略定位維度，如果開發(fā)商設(shè)立地產(chǎn)基金意在產(chǎn)融協(xié)同，可選擇附屬型模式。從內(nèi)部業(yè)務(wù)操作上，開發(fā)商原投資部門為投資平臺，地產(chǎn)基金為資金平臺，增加基金方評估和投后委托管理、物業(yè)運(yùn)營業(yè)績追蹤與考核。

如果開發(fā)商設(shè)立地產(chǎn)基金更多的考慮金融產(chǎn)業(yè)布局，則可選擇獨(dú)立型基金，配置完整的團(tuán)隊。

內(nèi)部能力維度，根據(jù)地產(chǎn)基金的核心能力要求，如果開發(fā)商項目投資拓展能力以及存量資產(chǎn)的運(yùn)營能力或資管能力較強(qiáng)，那么基金投資、資管能力可配置在開發(fā)商相關(guān)職能中；反之，基金各能力需配置在基金組織中。

一般來講，能力僅需配置在基金組織中可選擇獨(dú)立型組織模式，而能力需同時配置在基金與開發(fā)商中則需要匹配依附型的組織模式。

依附型模式下，開發(fā)商通常只設(shè)置“GP基金管理部”，作為財務(wù)部下屬部門或獨(dú)立的一級部門。

獨(dú)立型模式下，通常按照“募投管退”設(shè)置整體組織架構(gòu)，主要分為資金募集部、投資管理部、投后管理部、法務(wù)風(fēng)控部、財務(wù)部、人力行政部等。

其中，住宅地產(chǎn)為主要資產(chǎn)配置的地產(chǎn)基金公司，其投資管理部職能設(shè)置較為簡單；而商業(yè)地產(chǎn)為主要資產(chǎn)配置的地產(chǎn)基金公司，其投后管理部根據(jù)不同類別資產(chǎn)（寫字樓、商業(yè)等）的投后管理，需要設(shè)置項目總、招商、運(yùn)營、專業(yè)工程師、招標(biāo)采購、成本核算等崗位。

2.平臺化或?qū)I(yè)化

平臺化或?qū)I(yè)化根據(jù)開發(fā)商資源稟賦進(jìn)行判斷。

平臺化基金具有資本與資源的平臺效益，在資本端、資源端能夠引入優(yōu)質(zhì)的投資者與投資標(biāo)的。普遍采用的模式為：建立基金平臺，下設(shè)若干子基金。平臺定位為資本平臺與職能共享平臺，子基金職能定位為專業(yè)領(lǐng)域資產(chǎn)投資及基金運(yùn)營管理。

專業(yè)化基金瞄準(zhǔn)資產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，如成立商業(yè)管理基金、長租公寓基金。因?qū)Y產(chǎn)管理的要求差異化，專業(yè)化基金通常配置具備細(xì)分領(lǐng)域資管能力的專業(yè)基金團(tuán)隊。

另外，地產(chǎn)基金在不同的發(fā)展階段需要采取的組織模式也不同。例如，強(qiáng)調(diào)協(xié)同的開發(fā)商，其地產(chǎn)基金起初可以依附于開發(fā)商，并建立平臺，先做大，后做強(qiáng)，逐漸建立專業(yè)化基金組織。

三、地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)模式：基金與地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)同之術(shù)

通過和地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)協(xié)同，開發(fā)商可以解決很多環(huán)節(jié)的痛點(diǎn)。下面僅以商業(yè)資產(chǎn)輕資產(chǎn)化為例，說明業(yè)務(wù)協(xié)同的要領(lǐng)。

1.依附型地產(chǎn)基金的協(xié)同要領(lǐng)

對于開發(fā)商拓展的項目，首先在基金層面對項目進(jìn)行評審，符合投資要求則由基金出資持有，否則由開發(fā)商出資并最終轉(zhuǎn)給基金。

如下依附型基金協(xié)同地產(chǎn)示意圖：

2.獨(dú)立型地產(chǎn)基金的協(xié)同要領(lǐng)

地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)實操分為六個階段，即：初步投資建議階段、盡調(diào)階段、投資并購階段、募集階段、資產(chǎn)管理階段及退出階段。

根據(jù)投資標(biāo)的類別不同，各階段關(guān)鍵動作要求不盡相同。例如，相比增值型基金，開發(fā)型基金與運(yùn)營型基金對資產(chǎn)標(biāo)的盡調(diào)要求較為簡單，資產(chǎn)管理也僅僅為投后監(jiān)督。但基本流程大致相同：

在商業(yè)項目開發(fā)中，開發(fā)商產(chǎn)融協(xié)同全價值鏈也分為七個階段：投資可研階段、項目定位階段、設(shè)計階段、施工與集中招商階段、開業(yè)籌備階段、資產(chǎn)運(yùn)營階段、基金項目運(yùn)營階段（募投管退）。

在商業(yè)項目開業(yè)后運(yùn)營管理達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)時，地產(chǎn)基金開始進(jìn)入收并購流程。

其中，基金與商業(yè)開發(fā)關(guān)鍵協(xié)同點(diǎn)主要在商業(yè)項目定位、投資決策及開業(yè)前期，通過對項目定位、租賃決策等核心決策事項的參與，保證后期資產(chǎn)改造成本最低。

以上是不同地產(chǎn)基金與地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)同方式，而地產(chǎn)基金在持有地產(chǎn)項目期間，開展資產(chǎn)運(yùn)營管理的做法具體有三種：

一是委托開發(fā)商商管公司。這種做法下體系內(nèi)總收益提高，但可能存在效率損耗；

二是委托體系外第三方商管公司。這種做法下專業(yè)能力突出，但雙方可能存在文化沖突；

三是基金設(shè)項目資管團(tuán)隊直接負(fù)責(zé)。這種做法下資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)管理一氣呵成，決策與執(zhí)行上下順暢，但管理成本較高。

企業(yè)可根據(jù)資源和需求來進(jìn)行選擇。

結(jié)語

在大資管時代及存量物業(yè)時代，地產(chǎn)基金對開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、戰(zhàn)略升級有著重要意義。尤其對于體系內(nèi)的產(chǎn)融協(xié)同而言，地產(chǎn)基金的組織與業(yè)務(wù)模式設(shè)計是其功能與價值發(fā)揮的基礎(chǔ)。

作者：陳 曉 雨